日前，长江实业旗下和记黄埔地产集中向香港买家推介惠州泷珀花园、中山泷珀花园、广州逸翠庄园及东莞海逸豪庭四个项目途乐证券，共计 400 套产品，总价最低 40 万元起。
以惠州泷珀花园为例，51 平方米的一房户型单价此前为 1.04 万～1.4 万元 / 平方米，而如今一套中高楼层的 51.34 平方米一房，售价 44.3 万元，折合单价约 8632 元 / 平方米；东莞海逸豪庭的别墅价格从 2023 年 5 月的 4.4 万～6.8 万元 / 平方米，回落至今年 6 月的 1.8 万～3.6 万元 / 平方米。
《每日经济新闻》记者注意到，这种"老盘新卖"的操作，不仅延续了李嘉诚家族"低价拿地、长线开发"的策略，也反映出港人北上置业需求的显著增长。
据人民银行广东省分行对外披露的数据，截至今年 6 月末，广东省分行辖区共办理 3341 笔港澳居民内地购房业务，产生跨境收入折合人民币 30.8 亿元。
"近年来，港人北上买房已成为房地产市场的一大特点：一方面，包括广东在内的内地成为港人北上度假、消费的首选；另一方面，广东在大湾区规划落地上的成效显著，大湾区九市与港澳在要素互联互通、公共服务均等化等方面的连通性不断增强。" 7 月 29 日下午，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向每经记者表示。
广州增城某在售楼盘 图源｜每经记者 陈荣浩
"香港客户包车来看房"途乐证券
前述四个项目中，惠州泷珀花园推售规模最大，达 300 套，总价最低的一房仅约 40 万元；东莞海逸豪庭的别墅主要定位高端客群，总价介于 700 万～800 万元。
和记地产市场及企业业务发展董事谭健旭曾对外透露，自去年年中起，香港买家对大湾区楼盘的需求显著增加，惠州泷珀花园已售出近 600 套，大部分由香港人购买。
图源：香港楼市洞察
此次推盘的多为早年低价拿地的项目。
具体来看，东莞海逸豪庭于 1999 年由和记黄埔拿下，至今已开发三期；广州逸翠庄园于 2012 年 7 月开发，2014 年 12 月 5 日竣工，2020 年 7 月 11 日再次加推；中山泷珀花园于 2019 年 7 月一期开盘；惠州泷珀花园开发时间相对较近，2019 年左右入市销售。
"很多香港客户来买泷珀花园，毕竟总价相对便宜，一房和两房的总价 40 万～60 万元左右，这在香港还不够付首付。" 7 月 30 日上午，该区域房产中介刘欣告诉每经记者，此前有香港客户包车来看房，为吸引港客，项目还设置了泷珀花园往返深圳罗湖口岸、福田口岸的大巴。
途乐证券
惠州大亚湾泷珀花园挂牌情况 来源：链家
而上述楼盘的住宅总套数中，除中山泷珀花园仅 303 套外，其他项目数量均在千套以上。
每经记者查阅年报发现，截至 2024 年末，长实集团在内地仍开发着 11 个房地产项目，主要分布于长沙、重庆、大连、东莞、武汉、上海等地。
在李宇嘉看来，港人北上买房有两大核心动因。"一方面，可以买到价格更低、面积更大的户型，享受大社区服务，这些在香港、澳门是没有的；另一方面，港澳老龄化趋势明显，年轻人就业机会少，部分港澳企业、大学开始在大湾区扎根，也使得基于就业、养老需求的买房人群增加。"
"一套房仅约香港同面积首付"
在部分业内人士看来，内地楼盘之所以受港人青睐，主要有两个原因：一是内地住宅价格相较香港具有显著优势；二是大湾区各城市间交通日益发达，宽敞的居住空间和便捷的交通网络对港人极具吸引力。
针对长实集团此次推出的"双居计划"，美联物业全国研究中心总监何倩茹指出："当前房价处于低位或小幅下调，这符合市场态势，并非特定开发商对香港客户让利，而是开发商为维持正常交易节奏，根据市场变化调整售价，这在当前市场状态下较为普遍。"
安居客数据显示，截至 7 月 29 日，香港在售楼盘共计 311 个，待售楼盘约 10 个，新房销售均价约 19.6 万元 / 平方米。
大湾区与香港的房价差距成为吸引港人置业的关键因素。以惠州泷珀花园为例，其单价约 8632 元 / 平方米，价格甚至不足香港新房均价的 1/10。这种价差对香港中产阶级吸引力很大，50 平方米的小户型总价仅约相当于香港同面积房产的首付。
政策也进一步推动了这一趋势。
2024 年 2 月，人民银行广东省分行推出港澳居民购房结算支付便利化政策，截至 2025 年 6 月，已办理 3341 笔业务，涉及金额 30.8 亿元。广州、惠州等地还举办了专场推介会，组织看房团实地考察。
成交方面，如广州东部中心板块的新世界广汇尊府，最近迎来了一波成交热。据新世界中国华南方面透露，最近有香港企业高管连购 3 套。
他们看重项目的交通便利性和商业成熟度，而这种变化要求开发商在产品设计上更注重实用性，如增加港式户型、引入跨境物业服务等。
值得注意的是，港人置业需求已从投资转向自住。过去，香港买家多出于资产配置目的购房，但如今更注重生活配套和长期持有价值。
"随着大湾区‘一小时生活圈’逐步成型，香港与内地的‘跨境居住 - 就业’生态正变得越来越常态化。在大湾区就业、生活、居住，其基础制度和环境与港澳趋同，但成本、体验感、价格明显优于港澳。"李宇嘉表示，未来这方面的需求可能还会逐步扩大，港资企业和内地企业都需顺应这一趋势，在调研港人置业、养老特征的基础上投资相应产品，这是市场细分领域的一个机会。
记者|陈荣浩途乐证券
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